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【孙飞】房地产开发行业涉税问题解析(三)——专题1

房地产开发行业涉税问题解析(三)——专题1

孙飞  问晓万博体育网页登录

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房地产行业一直是社会的热点行业,也是一个具有相当复杂度的行业,其中涉及到投资、融资、开发、销售、交付、出租、运营等等多个环节,上下游涉及的企业类型较多,加上营改增的这几年中,各类涉税文件频繁出台,都增加了房地产行业的涉税复杂度。笔者依托于各类文件结合实践中的案例,将房地产开发企业业务分为五个环节,对其中的涉税问题分专题进行案例分析,同时对房地产尽职调查和房地产万博体育网页登录管理架构进行探讨,如有不同观点,欢迎指正。

 

本文为系列文章《房地产开发行业涉税问题解析》第三篇,后续文章将陆续推出。文章框架如下:

第一篇:房地产开发周期阐述

第二篇:取得土地涉税分析

第三篇:融资环节涉税分析

第四篇:开发销售涉税分析

第五篇:交付清算涉税分析

第六篇:房地产尽职调查涉税探讨

第七篇:地产万博体育网页登录管理探讨

第三篇  融资环节涉税分析

专题一 集团间无偿资金往来之涉税纷扰

前 言

营改增后,按照财税〔2016〕36号文的规定,单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,属于视同销售服务,需要缴纳增值税,故而集团企业之间的无偿资金往来是否征收增值税争议颇多,而地产企业由于资金量大、往来频繁更加引起了万博体育网页登录机关对于此类事项的关注。财税〔2019〕20号文的出台,适时的给地产企业送来了大礼包,解决了争议的增值税问题(文件第三条和第五条分别规定:自2019年2月1日至2020年12月31日,对企业集团内单位(含企业集团)之间的资金无偿借贷行为,免征增值税;本通知自发布之日起执行。此前已发生未处理的事项,按本通知规定执行)。实务中需要注意哪些问题?还有哪些隐藏的万博体育网页登录风险?下面一一道来:

企业集团以及企业集团内单位的定义

国市监企注[2018]139号:各地工商和市场监管部门要按照《决定》要求,不再单独登记企业集团,不再核发《企业集团登记证》,并认真做好以下衔接工作。一是放宽名称使用条件。企业法人可以在名称中组织形式之前使用“集团”或者“(集团)”字样,该企业为企业集团的母公司。企业集团名称应与母公司名称的行政区划、字号、行业或者经营特点保持一致。需要使用企业集团名称和简称的,母公司应当在申请企业名称登记时一并提出,并在章程中记载。母公司全资或者控股的子公司、经母公司授权的参股公司可以在名称中冠以企业集团名称或者简称。各级工商和市场监管部门对企业集团成员企业的注册资本和数量不做审查。二是强化企业集团信息公示。取消企业集团核准登记后,集团母公司应当将企业集团名称及集团成员信息通过国家企业信用信息公示系统向社会公示。

根据文件内容,企业只需要按照相关的规定,向有关部门申请在名称中使用“集团”字样,并且通过国家企业信用信息公示系统向社会公示企业集团名称及集团成员信息,就可以按照财税〔2019〕20号文件要求享受免征增值税的政策。注意:这里的集团企业不仅仅限于全资企业,母公司全资或者控股的子公司、经母公司授权的参股公司都可以在名称中冠以企业集团名称或者简称。

隐藏的企业所得税风险

关联企业交易调整的风险

按照《企业所得税法》第四十一条的规定,企业与其关联方之间的业务往来,不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的,万博体育网页登录机关有权按照合理方法调整。同时,《国家万博体育网页登录总局关于发布〈特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法〉的公告》(国家万博体育网页登录总局公告2017年第6号)第三十八条规定,实际税负相同的境内关联方之间的交易,只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少,原则上不作特别纳税调整。“实际税负”的定义是争议的焦点,是税率相同?还是当年亏损盈利一致?各地万博体育网页登录部门看法不一,所以这部分的风险依旧存在。

利息不予税前扣除的风险

实务中,大部分地产集团的资金出借方都是集团内的平台企业,扎口承担了区域内资金融通、管理以及区域管理人员费用的收取等职能,如果资金出借方将外部借款的资金全部提供给区域或者集团内的项目公司使用,并没有与出借方的收入有直接关系,并且没有收取利息,则对外支付的利息支出可能会被直接界定为与取得企业所得税应税收入无关的支出,不允许企业所得税税前扣除。企业应考虑采取收取利息或者统一采用统借统还的形式,来降低或规避此类万博体育网页登录风险。



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郝龙航

北京大力税手信息技术有限公司

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